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轻资产运营的真相

时间: 2024-02-20 07:39:50 |   作者: 米乐体育下载

  由于疫情的持续影响、国际经济环境整体下行,重资产企业经营成本高资金投入较大、贷款筹资难、投资回收期长、资本压力大等自身特点被放大,让经营运行和经营模式难以为继。

  首先要明白的是不是所有重资产都有改头换面的机会。行业决定了重资产、轻资产,

  如何解决轻重之间的利益分配问题是做轻资产运营最头痛的,重资产团队会认为钱也是我投的,建设也是我建设的,轻资产的人不就是简单的委托管理吗?并且学会轻资产的套路后他们就没有价值了。最终给轻资产的收益分配空间不会大,一些轻资产运营方在服务园区时只能收到短期的运营服务费,

  有一句业内戏言:今后央企、国企赚的是“资产升值”的钱,而民企能赚的就是“辛苦运营”的钱。

  而能把轻资产业务做好的,一定是轻和重在收益分配上有自己的一套核心机制的。

  最基础的就是轻重业务的分离,比如天瑞金下面的重资产开发板块和轻资产板块同瑞安,轻重之间的组织架构上的分离;中集产城轻重板块的分离;联东也开始慢慢地尝试轻资产业务,并且也设立了轻资产相应的业务板块;而华夏幸福依据业务需求调整组织架构,重资产业务的组织将贯彻轻重分离、产营分离原则,强化管理,控制风险,轻资产业务团队体现独立发展,具备条件则公司化运作。

  其次,在利益分配体系中,轻资产不能只是从简单的租金收益上来实现收益,也应该享受租金收入提升带来的资产估值的提升的收益,提高轻资产团队的主观能动性。在轻资产和重资产之间做组织架构的分离,轻资产板块必须在资产价值提升上获得相应的收益才是轻重资产结合的一个基点。Part.03

  比如与产业园合作前期接触时,介入轻资产,相当于跟当地政府表个态,证明我有做起来的实力。

  而狭义的轻资产提供的价值更多的还是在租赁管理上,说白了也就是招商,这些轻资产公司发展的过程中凭借的更多的还是所谓的资源,这些资源并不是招商的资源,而是能通过一些资源来争取到本身位置就很好的存量物业,这时便能够准确的看出这个行业的市场反映情况。

  原因呢?还是轻资产企业来提供的价值不够,很多园区其实还是在做最简单的销售,没有核心价值的思路和方法。

  然目前一些物业公司的估值可能超越母公司估值,证明轻资产可能是未来市场认可的模式。比如万达的两次香港上市场,物业公司的估值明显看高。

  传统做轻资产的企业,也会涉及一部分重资产,例如德必集团的经营模式包括“承租运营”、“参股运营”和“受托运营”,其中参股运营算是涉足重资产部分。

  现在大家都知道,仅仅依靠销售和租赁的盈利模式发展,产业园区是没有未来的。亟待增加盈利点,以轻资产的方式降低经营风险,以期解决园区企业在重资产拓展过程的问题。通过专业化的服务和创新的生态圈链接得以加快速度进行发展。市场也是有需求的。

  随着REITs逐步开展,为后续全国园区发展提供了更好的金融环境,解决了产业园区“退出”的问题,将使产业园区能真正的完成“投融管退”闭环。

  一些大型头部公司开始重视轻资产,认为轻资产的模式是未来成败的关键,当摒弃区位优势后,轻资产运营的能力才是体现,能做好轻资产这些龙头才能在市场上更全能。

  企业之所以开始关注轻资产战略是因为轻资产战略能够以最小的成本带来最大的回报。这种模式在产业地产行业中已经不是新鲜事,早些年的被画三道红线两道红线就为了规避以小博大带来的金融风险。如今,受限于当前的环境,纯轻资产模式是行不通的,因为这需要园区的产业板块是优秀的,才能带来更丰厚的利益,而且国内Reits退出机制还不完善。

  另一方面“由重转轻”是为了活得更好。随着地产行业利润率持续下降,重资产拓展会相应受到限制,规模增加成本随之增加,收益率不断下滑。仅仅依靠销售和租赁的盈利模式发展,产业园区是没有未来的,产业地产企业要增加盈利点。

  再者,一些重资产企业看重的点在资产增值部分。通过轻资产运营,帮这一些企业做高它的园区资产之后,最后进行金融化。运营方则通过对资产增值部分拿特殊的比例的分红,继而退出。

  今年开始华夏幸福预计债务重组的同时,产业园定位从“产业新城运营商”转型为“产业新城服务商”。

  我们来看看风头正劲的华夏幸福从“产业新城运营商”转型为“产业新城服务商”之路。

  另一方面,客户将从产业新城域内扩展到全国,即所有有产业高质量发展需求的政府和有空间服务需求的企业。

  华夏幸福在轻资产业务上的探索已初见成效。就在6月,华夏幸福首批轻资产模式招商项目在温州、宁波和廊坊落地。目前,华夏幸福轻资产招商业务累计签约项目7个,项目总投资45亿元,其中4个项目已落地在轻资产招商业务,物业累计签约项目25个,签约面积283万平方米,合同签约额2.8亿元,新进山东、陕西、云南三省;产业园区轻资产运营模式新拓展项目3个,为无锡梁溪、河南平顶山和祥符提供产业园区运营等服务。

  不难发现,足够的重资产经验积淀或品牌效应、相对标准化的服务套餐,才让轻资产业务的拓展成为可能。

  业务能力强劲的团队、产业链的打造和集聚、完备的产业服务、庞大的客户资源数据库以及对当地的市场的充分了解都是必需的装备。

  小资金和低风险实现园区规模化布局;快速新增可协同园区,实现外溢资源的变现

  为重资产项目进入新的城市探路;培育新的营收增长点等等,所以这也成为不少产业地产商轻资产路径的共同选择。梳理国内外产业园区的发展模式,大多数都是轻重并举。

  主要收益方式为开发代工收益、品牌溢价收益和产业运营服务收益。对于基金金融收益、产业孵化投资收益,大部分产业地产商处于探索阶段。



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